泰國靚盤全面睇　置業5大貼士

翻開近期報章，會發現不少全版廣告介紹每逢周末在各小大酒店舉行的海外物業展銷會，泰國是熱門地區之一，高峰時一個周末就有四五場。

曼谷近年社會的更新步伐加快，當中不乏大規模重建，如舊區Ari就變成小店Cafe林立的文藝消閒新區，社區面貌更新，隨即帶動地產發展。

盡管當地經濟有放緩迹象，但據泰國當地的經濟數據網站指，最近一季無論是住宅地皮或物業價格，均現升幅，其中從平房堆中拔地而建、當地人稱為「Condo」的新式住宅大廈，售價指數更連升四季累升了14%。

三房單位售281萬元

Condo這類地產新貴，正是泰國發展商最常向海外買家推售的物業。

該盤鄰近港人旅遊熱點「翟度翟」市場，供港人購買的單位共89個，售價最低的300平方呎一房單位售93萬元，最貴的710平方呎三房單位則索價281萬元，樓價比港樓足足低了三分一。

▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌

記者在海外物業展銷會現場所見，無論是講解項目詳情的講座，還是供經紀一對一跟進及辦理買樓手續的櫃位，均座無虛席。

100%實用+無敵園景

這個被搶購的新盤是否物有所值？記者早前在曼谷實地了解。The Line Jatujak目前仍是施工中的地盤，要到2017年才竣工，但附近環境配套確有其吸引之處。

除鄰近翟度翟外，一街之隔便是面積達113公頃的國家中央公園（等於6個維園），不少單位都可「無障礙」俯瞰大片園景。

大廈除設泳池及商務中心等設施外，頂層更設有一個半露天按摩池及酒吧，住客可一邊做Spa一邊遠眺曼谷市景。此外，該處距離商業區Silom及購物區Siam分別僅9及7個地鐵站，車程約15分鐘，交通尚算方便。

▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌

現場的示範單位展示了多個不同面積和間隔的單位，對睇開港樓的人來說，算是個不俗的體驗。

事關當地的單位實用率為100%，眼見為準。而且單位沒窗台、露台是可以放置桌椅供人嘆茶賞景的真正露台而非環保露台，加上所有單位均採正方或長方形的設計，感覺較歸一和實用。

同區租金回報8厘

不過隔山買牛，自然要事事謹慎，尤其發展商來歷。記者在當地打聽Sansiri的名聲，該公司為泰國上市公司兼三大地產商之一，歷來共發展超過280個物業項目，當地人對此名字非常熟悉。去年純利為1.04億美元（約8.14億港元）。

據發展商資料，旗下同區另一個在2012年建成、早年亦供港人認購的Condo項目，入伙後吸引了當地年輕人、專業人士及到當地工作的外國人租住，租住率達九成以上，每年租金回報約7厘至8厘，而單位在過去5年升值了50%至60%，預期新項目的升值潛力及租金回報相若。

記者翻查區內租、售盤，發現同區一房Condo的售價界乎80萬至120萬港元，而月租由4,500至7,500港元不等，租金回報介乎6厘至7厘。

上次銷售反應熱烈，該公司再下一城，這兩天（1及2日）在港新推的項目The Line Sukhumvit 71，比鄰有「曼谷SOHO」之稱的通羅區。

▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌

該項目的賣點再不是鄰近甚麼熱門旅遊地點，而是Sansiri現正在該區大興土木，興建不同風格的Condo、低密度千呎豪宅及歐陸式平房等，最終目標將該區打造成一個如香港「太古城」般的大型中產社區。除了不同樓房正陸續建成入伙，區內亦有國際學校、大型商場等正在運作，大大減低業主對「爛尾」的憂慮。

該大廈單位總數291個，專供港人購買的單位佔100個即三分一，所有單位集中在大廈的最高五層，面積由317平方呎至650平方呎，售價介乎120萬至280萬元，最快於明年底入伙。

▲ 相片來源：iMoney 智富雜誌

Sansiri副總裁（商業及項目發展）Uthai Uthaisangsuk表示，公司已委派本港代理負責整個買樓程序，買家毋須前往泰國，而購入後一個月只需付一成首期，餘款則到正式收樓時才繳付，期間亦無轉讓限制。

此外，單位配置了全屋家電傢俬，方便住客。若業主日後有意出租出售單位，公司亦可代勞，出租將收取一個月租金作為手續費，與香港租樓相同；出售則收取樓價的3%佣金，與當地代理費用相若。

隔山買樓 泰國置業貼士

雖然泰樓價錢相宜，多個在港舉行的展銷會均報捷，不過隔山買牛始終要小心為上。本報綜合多位資深投資者、在泰港人的觀察及心得，提醒港人買樓前各種應注意及考慮的事項。

1. 經濟狀況

泰國股市近期比較動盪，日前更跌至13個月以來最低收市水平。

此外，當地出口數據亦較預期差，有人將此狀況歸究於政局不隱，尤其去年紅衫軍反政府示威對經濟造成損害，其中跨國公司表明若局勢持續不穩將逐步撤離，旅遊業亦短期下跌，故在買樓前應審慎考慮個人承擔風險的能力，並不時留意大行對當地作出的經濟及樓市評估，以便作出更明智決定。

有在泰國投資物業的港人表示，泰國近年在積極發展樓市下，Condo的供應已出現過剩，陸續出現減租潮，部分個別地區單位丟空情況嚴重。

一些交由發展商出租的單位，更要劈價一半才租出。他又批評一些在翟度翟附近的新盤價錢過高。

2. 業權問題

泰國限制外籍人士最多只可以持有項目總面積49%的永久業權（Freehold Land），即大廈裏100伙面積相同的單位，最先49個買入的外地人買享永久業權，其後買的只可以租用業權（Leasehold Land）方式持有，租用業權限期30年，期滿再續約。

由於永久業權購入的物業轉售能力較佳，故在買樓前記緊釐清物業業權屬於哪一種。

3. 按揭

不同發展商要求的首期金額亦有不同，由10%至30%不等。除了當地的新加坡大華銀行外，一般銀行均不會向外國人提供按揭。所以在買樓時應一併考慮一兩年後收樓時的還款計劃，以免入伙時拿不出餘款。

至於大華銀行可提供最多70%按揭貸款，年期上限30年，借貸貨幣可為美元或新加坡元。

4. 放租

港人在泰國放租物業可透過發展商或地產代理代勞，租期及佣金制度與香港相若，同為「一年生約、一年死約」，代理佣金為一個月租金，次年續租則收半個月租金，另每年收取半個月的租金作代管費用。

5. 稅項

海外投資者出售持有不足5年的物業，政府會收取特別商業稅，為物業售價或官方估價的3.3%；持有多於5年則繳付物業售價或官方估價的0.5%印花稅，另需支付物業價值1%至3%的個人所得稅。

全文刊於《iMoney智富雜誌》第406期（收費閲讀）

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